- 中央層面：堅持“房住不炒”定位，探索房地產業新的發展模式
一季度，兩會報告定調繼續保障好群眾住房需求、探索新的發展模式。住建部、央行、銀保監會等部門也積極表態，要堅持“房住不炒”定位，穩地價、穩房價、穩預期，保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的協調性和精準性，繼續穩妥實施房地產長效機制。地方層面，政策環境持續改善，寬松性調控延展至“四限”政策。
房地產金融政策邊際寬松，總體平穩。央行營業管理部2022年北京地區貨幣信貸工作會議提出，要加強預期引導，支持房地產企業合理融資需求，更好滿足購房人合理住房需求，加大住房租賃金融支持等。1月20日，央行公布最新貸款市場利率（LPR），5年期以上LPR時隔21個月再次迎來下調，下調幅度5個基點。針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。央行、銀保監會聯合發文明確，保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支持力度。
持續推進發展保障性租賃住房。1月6日，國家發改委等21部門聯合印發“十四五”公共服務規劃，明確人口凈流入的大城市要大力發展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，保障性租賃住房以不超過70平方米的小戶型為主。1月27日，國家發改委提出，加快發展長租房市場，逐步使租購住房在享受公共服務上享有同等權利。3月5日，2022年政府工作報告指出，要堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。
強化房地產市場秩序監管和整治。最高人民法院對商品房預售資金監管賬戶、農民工資專用賬戶和工資保證金賬戶內資金依法審慎采取保全、執行措施，以防范應對房地產項目逾期交付風險。國家發改委鼓勵地方加強對建設、銷售以老年人為主要居住群體的住宅或居住小區的監管機制，嚴禁以養老之名“跑馬圈地”。住建部明確2022年房地產市場秩序整治工作，重點聚焦房地產開發、交易、租賃和物業服務中的違法違規行為。
- 地方層面：寬松性調控延展至“四限”層面，政策環境持續改善
人才引進、落戶政策持續更新。一季度，中山、嘉興、天津、紹興、淄博等地進一步深化戶籍制度改革，放寬城市落戶限制；玉林、長春、瀘州、南充、紹興、昆明、鄭州、衡陽、保定、珠海、亳州、湖州南潯等地出臺或升級人才政策，明確為符合條件的人才發放租房或購房補貼等。
住房公積金貸款支持力度加大。馬鞍山、南寧、寧波、麗水、九江、臺州、株洲、中山、達州、衢州、甘肅等地上調住房公積金貸款最高額度；北海、南寧、福州、晉中、唐山等地下調住房公積金貸款最低首付比例；濟南、自貢、青島等地放寬住房公積金貸款申請限制等。
多地“四限”政策松動或首付比例下調。福州、秦皇島、鄭州、南昌等地紛紛放松限購；哈爾濱、青島市即墨區等地放寬或取消限售；蘭州、南寧、重慶、贛州、菏澤、溫州、佛山、駐馬店等地下調住房商業貸款首付比例。
部分地區強化房企資金監管和房地產市場秩序整治工作持續推進。福州、廈門、?？?、長沙、湖州、西安、河南等地進一步強化房企資金監管，大連、南平、杭州、石家莊、重慶等地房地產市場秩序整治工作持續推進。
地方發展保障性租賃住房加速推進。一季度，包括武漢、上海、杭州、江西、甘肅、廣西、廣東、山東等十余省市出臺了加快發展保障性租賃住房類政策，保障性租賃住房成為各地“十四五”住房建設重點。
- 供求：主要行業指標加速探底
2022年一季度，房地產市場繼續處于“政策底”與“市場底”之間的過渡階段。行業整體處于下行態勢，主要行業指標加速探底。其中，開發投資累計增幅持續收窄，3月投資增速再次轉負；房屋新開工跌幅進一步擴大；土地市場量跌價漲；商品房銷售面積及金額負增長；國房景氣指數回調至99.66的歷史低位。
投資：累計增幅加速滑落，單月投資重回負增長區間。一季度，全國房地產開發投資27765億元，同比增長0.7%；其中3月投資規模為13266億元，同比下降2.4%。從物業類別投資上看，住宅投資保持增長，上漲0.7%；辦公樓和商業營業用房投資繼續下降。分區域來看，東部地區仍是支撐房地產投資的最大區域，一季度投資15751億元，高于其他三區域的總和。
土地：量跌價漲。一季度，房地產開發企業土地購置面積1339萬平方米，同比下降41.8%；土地成交價款672億元，同比下降16.9%；土地成交均價5019元/平方米，同比上漲42.7%。
銷售：商品房銷售面積和金額負增長。一季度，全國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，同比下降22.7%。分類物業銷售看，住宅市場表現低迷，銷售面積和金額分別同比下降18.6%、25.6%；辦公樓及商業營業用兩項指標均同比上漲。從各地區銷售情況看，各地區兩項指標同比均處于負增長區間，其中東部和東北地區跌幅較為明顯。
庫存：有所增加。2022年3月末，商品房待售面積56113萬平方米，比上年末增加5090萬平方米。其中，住宅待售面積27565萬平方米，比上年末增加4804萬平方米；辦公樓待售面積3846萬平方米，比上年末增加51萬平方米；商業營業用房待售面積12376萬平方米，比上年末減少391萬平方米。
- 價格：新房價格同比漲幅持續收窄，二手房同比進入負增長區間
新房：環比跌幅放緩，同比漲幅收窄。1-3月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為28座、27座、29座，環比指數算數平均值分別為-0.04%、-0.13%和-0.07%。1-3月，房價同比為上漲的城市數量分別為50座、46座、40座，同比指數算數平均值分別為1.65%、1.15%、0.66%。
二手房：環比漲幅收窄，同比進入負增長區間。1-3月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為10座、10座、21座，環比指數算數平均值分別為-0.28 %，-0.28%，-0.19 %。1-3月，價格同比上漲城市數量分別為39個、30個、21個，同比指數算數平均值分別為0.31%，-0.31%，-0.90%。
- 城市：商品住宅成交量明顯減少，東北地區城市風險較高
一季度，監測的28 個重點城市商品住宅成交總面積3946萬平方米，較上季度減少31.8%，比去年同期減少42.2%。其中，成都成交量達到400萬平方米，其次上海、武漢分別為276萬平方米、252萬平方米，佛山、天津超過200萬平方米，廣州、青島、南京、徐州、長沙、西安在150萬—200萬平方米之間，其他城市均在140萬平方米及以下。
商品住宅庫存最大的城市為青島，達到2579萬平方米，武漢也超過2000萬平方米；合肥庫存面積最小，為259萬平方米。消化周期上，4座城市消化周期低于12個月，其中上海、合肥不足6個月；25座城市消化周期在12個月及以上，長春、大連高達71.6個月和64.9個月，東莞、青島、北京、南寧、鄭州、昆明均超過30個月。
土地成交面積方面，寧波、合肥、徐州成交面積相對領先其他城市，超過150萬平方米，大連、成都、重慶、青島在105萬—122萬平方米區間，成交前十的城市還有北京、杭州、西安，成交面積在54萬—91萬平方米以上。
- 企業：銷售業績大幅下降，拿地態度保持謹慎
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業績：大幅下降。一季度百強房企累計銷售操盤金額5115.4億元，同比下降47%。百強房企中超8成企業累計業績同比下降，其中近4成企業的降幅高于50%。從已經披露的年度業績目標的企業來看，2022年房企銷售目標的確認比較慎重。預計多數企業將保持去年的規模預期，甚至不再給定全年銷售目標。
拿地：保持謹慎。一季度百強房企整拿地銷售比低至0.1，較上年同期下降了0.1，其中10強房企投資積極性最高，也僅有0.14。前三月百強房企中近七成企業未拿地，總拿地金額TOP20的企業大致分為兩類：一類是頭部的國企、央企，如華潤、中海、招商、保利等，其中中海、華潤拿地金額超過100億；另一類則是區域深耕的本地房企，如濱江、大家、偉星、安徽高速等，憑借集中供地補充深耕城市可售貨值。
融資：規模下滑。一季度100家典型房企的融資額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%。100家典型房企中75%的房企融資規模不及上年同期，29.3%房企融資額同比降幅超過50%。
到位資金：大幅下跌。一季度，房地產開發企業到位資金38159億元，同比減少19.6%，季度內跌幅逐月擴大。其中，國內貸款5525億元，下降23.5%；利用外資10億元，下降7.8%；自籌資金12395億元，下降4.8%；定金及預收款12252億元，下降31.0%；個人按揭貸款6369億元，下降增長18.8%。
- 房地產行業上下游企業面臨運營困難
房地產業產業鏈長，房地產投資和銷售帶動上下游產業鏈上如鋼鐵、建材、家電、裝飾、家具等相應增長。這些行業的業績規模、企業市值變化與房屋銷售總量關聯度較大。隨著房地產投資和銷售下滑，疊加疫情多點散發，管控區域停工停產，部分上下游企業面臨運營困難。
銷售市場下行影響更為直接的是房產代理行業，帶來代理行業業務規模下滑、應收賬款損失、資產減值等問題。從公布的2021年度業績看，易居、貝殼、世聯行、合富輝煌四家代理行業頭部企業均由盈轉虧，虧損總計達109.92億元。
- 行業正陷入“銷售低迷—預期下滑—需求疲軟”負循環
一季度經濟表現不理想，未來預期更不樂觀，直接體現是作為經濟晴雨表的股市連續下挫，而樓市與股市則向來有聯動關系，樓市能否穩定更關乎宏觀經濟的穩定。
今年以來，商品房銷售市場持續下行，同比增速處于歷史低位。一方面疫情以來，經濟發展持續承壓，疫情反復帶來的就業不穩定和收入下降，部分知名房企爆雷帶來的消費者對項目爛尾擔憂，導致了購房意愿減弱；另一方面，市場前景不明朗，企業信心不足，供貨節奏放緩。供需不足銷售低迷，企業現金流承壓，信用風險增加，市場預期下滑，進而導致銷售下行形成惡性循環。
- 尾部民營房企融資能力普遍承壓
目前房地產行業的現金流危機仍在持續，二季度大量房企美元債到期成為又一個風險點。中部民營房企在金融政策支持下融資緩解逐步得到改善，但尾部民營房企融資能力普遍承壓。尾部民營房企資產集中低能級城市，銷售疲軟持續令這些企業的現金流面臨更嚴峻的考驗。央行決定于4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點，一定程度上可以提振部分核心城市的房地產市場，但無法惠及低能級市場，對緩解尾部民營企業流動性壓力有限。
- 收并購市場表現不及預期
為控制行業違約風險蔓延，中央層面不斷發聲支持收并購出險房企項目，但今年以來市場進展相對緩慢。出險房企不愿過早出售核心優質資產，剩余不良資產會增加新的經營風險；而隱性債務隱憂、資產議價空間有限、銷售市場預期不足，也讓收購企業更加謹慎，實際收并購意愿不強。
同時在土地招拍掛市場，地方政府位提振市場，供應地塊質量明顯提升，拿地門檻進一步下調，直接導致央企、國企參與公開土地市場競爭意愿更強，對收并購市場缺乏興趣。推動收并購市場發展，需要政策和資金支持，也需要穩定預期和信心。
1、政策深化寬松。當前行業處于調整期，在疫情反復的沖擊下，二季度穩市場、穩預期的政策基調更為重要，中央層面將積極出臺對市場寬松政策，防范和化解行業風險，修復市場信心。地方層面，房地產政策進入回暖周期。預計除了個別熱點城市政策仍然從緊執行外，市場表現較弱的二線城市和疲軟的三四線城市將出現更大范圍的放松，包括放松甚至取消“四限”政策，重啟棚改貨幣化安置，降低土拍門檻，降低預售條件，優化預售資金監管政策等。
2、市場探索筑底。寬松政策傳導到市場表現上尚需時日，疫情仍在全國范圍內傳播，二季度全國商品房銷售和開發投資走勢仍不樂觀，甚至難言觸底。城市間分化仍將持續，如果疫情得到控制，一二線城市有望率先回暖，三四線城市銷售和投資持續低迷局面。受企業資金鏈影響，土地成交和新開工規模將繼續下行。從房價來看，處于城市圈核心區域的城市在需求支撐下，房價仍有增長預期；沒有產業、人口支撐的市場，房價下行壓力較大。
3、企業間分化淘汰。二季度大部分開發企業將積極推盤加速回款，拿地并非當前房企尤其是民營房企的第一要務，保生存才是。這也給具有充足資金和信用的央企，重點國企和地方城投平臺型房企提供了市場機會。前期非常驚人的爆雷引發消費者對期房項目爛尾的擔憂，置業將傾向綜合實力更強、高信用的優質企業，企業銷售情況分化加劇，部分缺信用缺資金的小企業加速淘汰。同時房地產企業將迎來債務到期高峰，需更加積極應對優化財務結構，采取謹慎的拿地策略，精細化運營戰略，提升產品綜合競爭力。
- 中央：堅持“房住不炒”定位，探索房地產業新的發展模式
- 地方：寬松性調控延展至“四限”層面，地方政策環境持續改善
- 土地購置面積同比加速下降，“國進民退”現象進一步突顯
- 土地成交價款降幅收窄，購置均價持續上行
- 房地產開發投資累計增幅加速回落，單月投資重回負增長區間
- 開發企業資金壓力不減，國內貸款同比降幅繼續擴大
- 新開工面積承壓延續負增長趨勢，竣工進度受到影響
- 商品房銷售面積和銷售金額累計增速延續回落態勢
- 70大中城市房價格指數綜合環比繼續下跌，同比漲幅回落或降幅擴大
- 國房景氣指數持續回落
- 商品住宅供應量大幅減少
- 商品住宅成交量跌幅明顯
- 商品房庫存去化減速，多數城市消化周期增長
- 土地成交總量明顯減少，重點城市市場分化
- 二手住宅成交量環比跌幅繼續收窄，同比跌幅近四成
- 典型房企新增土儲規模跌入谷底，平均樓板價走高
- 百強房企累計業績同比腰斬，融資規模低位運行流動性壓力持續
- 主要經濟指標統計數據
- 房地產相關主要指標統計數據
- 中國房地產企業銷售排行榜
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