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    [中房研協]南京、武漢樓市新政異動

    2022-05-24 11:24:08來源:中房研協

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2022-05-24
    • 報告類型:政策分析
    • 發布機構:中房研協

    ??熱點聚焦

    ??5月20日下午,南京房協在微信公眾號發布了《我市進一步加大合理住房消費支持力度》的文章,宣布南京市全面取消二手房限購政策,二手房交易無需提供購房證明。但在新政發布2個小時之后,南京便叫停了放開二手房限購的政策,南京房協也同步刪除了文章,原有限購政策繼續執行,樓市松綁政策“半日游“。

    ??5月22日凌晨,武漢經開區住建局發布消息,自5月22日起,武漢經開區的沌陽、沌口、軍山新城區域從原限購區域調整為不限購區域,自此,武漢經開區全面取消住房限購政策。但截至當天中午,武漢經開區已刪除“全面取消住房限購政策”的官微。

    ??熱點評析

    ??市場銷售承壓是兩地政策松動的主因

    ??從市場成交情況來看,根據CRIC數據,4月南京市二手房成交面積52.0萬平方米,環比增加4.6%,較去年同期減少60.9%;新房成交面積60.3萬平方米,環比減少13.0%,同比減少62.4%。武漢方面,4月武漢二手房成交面積67.5萬平方米,環比增加7.4%,同比減少20.7%;新房成交面積61.3萬平方米,環比減少23.2%,同比減少74.0%。

    ??從價格方面來看,根據國家統計局數據,4月南京新房和二手房的價格雙雙下跌,二手房價格環比下跌0.6%,降幅超過二線城市跌幅均值(0.3%),連續7個月環比下跌;新房價格出現今年以來,首次環比負增長,下跌0.5%;武漢二手房銷售價格環比下降0.4%,同比下降1.9%,遠超二線城市跌幅均值;新房銷售價格環比下降0.8%,同比下跌0.3%。

    ??從庫存量來看,截至2022年4月末,南京新房庫存7.6萬套,武漢新房庫存約18.2萬套,雖然兩座城市在面積和人口方面都有一定的差距,但武漢的新房庫存量是南京的2倍多,庫存壓力巨大。

    ??結合4月市場數據,疊加疫情反彈的影響,房地產市場銷售端承壓,是近期南京、武漢樓市政策管控逐漸松動,接連采取放松限購、限售措施的主因。此次南京試圖放開二手房限購和武漢經開區放開新房限購,雖然一個針對新房、另一個針對二手房,但目的都旨在更好地去化,提振市場。

    ??兩地政策后續不同,樓市調控仍需因城施策

    ??長三角區熱門城市南京樓市松綁政策的“半日游”引起了市場的廣泛關注,政策被緊急叫停,意味著監管部門對限購松綁的看法有分歧,擔憂過于寬泛的放松可能會引起新一輪炒房需求的增加,但也不排除官方試探市場反應的可能。從后續結果來看,經南京房產交易中心等多方確認,松綁已被緊急叫停,恢復到之前的限購政策來執行。這也意味著南京市場對政策的變化較為敏感,目前尚不具備全面放開二手房限購的條件,后續不排除進一步細化和完善政策的可能。

    ??而強二線城市武漢則是另外一種情況,有中介透露,盡管微博被刪,但在武漢房票資格查詢系統的限購區域里也已經沒有“武漢經開區”的選項,部分開發商也允許限購客戶提交購房資料。事實上,作為武漢的新區,經開區房地產市場供應量較大,區域性的限購松綁,客觀上有助于促進區域市場項目去庫存,也有助于促進周邊城市和區域市場情緒的調整,促進房地產市場活躍,走出市場底部。

    ??從短期來看,調控政策退出或紓困樓市,是當前樓市的主要政策基調,中央層面上,央行先是降低了首套房貸款利率下限,接著又將LPR利率從4.6%降至4.45%,地方層面前期也已出臺諸多放松政策,但因各地房地產市場冷熱不均,調控成效也因城而異。從一些已推出松綁政策的城市如成都、鄭州來看,市場反饋并不理想,觀望情緒更加濃厚,所以,目前看,解除限購也不意味著就一定出現房價上漲,政策的效果還有待持續觀察。后續各地應密切關注市場對于政策的吸收和反饋,防止一段時期內政策疊加的效果顯現推動房價上漲,同時應防止政策過度寬松再次引發市場炒作,結合自身需求,提出更為精細化的措施。

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